Определение кадастровой стоимости земельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.

Практика оценки городских земель в условиях Алтайского края находится в стадии становления. Формируется методическая база оценки земель, отрабатываются нормативы оценки, накапливается опыт сделок с недвижимостью, включая земельные участки.

В существующих методиках оценки земель в Алтайском крае не предусматривается сочетание общих для регионов методических подходов, обеспечивающих сравнимость результатов, и специфики условий Алтайского края, условий конкретных городов и населенных пунктов. Методики оценки не учитывают мировой и отечественный опыт проведения этих работ в полной мере, не используются современные информационные технологии.

В данной работе авторы ставят своей целью обсудить методику и опыт проведения оценки городских земель на примере городов Барнаула и Рубцовска.

Методические основы оценки городских земельных участков и связанной с ними недвижимости изложены наиболее полно в работах [1-5]. Они сводятся к следующему.

Оценка стоимости городских земель, определенная на основе оценки стоимости воспроизводства (простого и расширенного), их улучшений с учетом статистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всей совокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не только величину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры, транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия и т.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на земельном рынке. Иными словами, стоимость городских земель и земельных участков, являясь обобщенной характеристикой, включает в себя и затратную, и рентную составляющие и может быть положена в основу расчетов как иных видов стоимости городских земель и земельных участков, так и всех экономических нормативов землепользования. На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Одним из основных критериев адекватности оценки земель является относительно низкая чувствительность к конъюнктуре рынка по отдельным объектам. Для этого особенно важно при разработке алгоритма оценки стоимости земель правильно использовать корректирующие данные земельного рынка. В частности, по ряду городских территорий, имеющих низкую привлекательность для потенциальных инвесторов из-за неразвитости земельного рынка, участия в нем сравнительно небольшого круга организаций-инвесторов, имеющих определенные предпочтения и ориентацию, а также ряда других факторов, рентная составляющая имеет пока отрицательное значение. При этом оценка стоимости земель по данным территориям может превышать их среднюю рыночную стоимость.

В основе определения стоимости городских земель лежат имущественные отношения, закрепленные действующей системой правовых отношений. Практически все земли в пределах границы являются городской собственностью, как и все улучшения городских земель (за исключением земель, на которых расположены здания органов власти и управления). При таком подходе имеется принципиальная возможность определить минимальную стоимость воспроизводства улучшений земель и соответственно оценить минимальную стоимость всей площади земель города. Развитие методов оценки земель, повышение полноты и качества информационного обеспечения позволяет осуществить постепенный переход от массовой оценки городских земель в черте города к индивидуальной оценке каждой экономической зоны, а затем и каждого конкретного земельного участка. При этом стоимость земельного участка может быть определена на основе расчета доли конкретного землепользователя в общегородских расходах по воспроизводству городских земель, пропорционально площади и качественным характеристикам данного участка, отражающим его относительную ценность.

В свою очередь при достаточном статистическом обеспечении оценок и использовании современных математических методов пространственной аппроксимации данных появляется возможность коррекции стоимости земель на основе точечных оценок (конкретных земельных участков) и рыночных цен.

Ключевым методическим положением, по мнению авторов статьи, является определение понятия "кадастровая стоимость". Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Под кадастровой стоимостью земельного участка мы понимаем стоимость, рассчитанную по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают и, тем более, не совпадают с ценой продажи.

Методика исчисления кадастровой стоимости земельного участка во многих странах определяется соответствующими правовыми документами.

Основные факторы, определяющие стоимость городских земель и кадастровую стоимость земельного участка, формируются из того, что городская территория выступает в экономических отношениях как пространственно-распределенный ресурс, удовлетворяющий требованию объективной экономической оценки городской территории с соответствующей инженерно-транспортной инфраструктурой и благоустройством, а также учитывающей уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания, инженерно-гео-логические условия строительства, озеленение, природно-ландшафтные, микроклиматические условия и обременения в использовании земель.

Проведенный в 1995-1997 годах мониторинг земель г. Барнаула и г. Бийска обеспечил выявление объективно существующих территориально распределенных ограничений и обременений в использовании земель, сформулированных в результате анализа протекающих на городской территории негативных процессов как природного, так и антропогенного характера.

Механизм платы за городские земли должен обеспечивать возвратность бюджетных средств, затраченных на обустройство городской территории, а также финансирование воспроизводства улучшений городской земли и учитывать ценовые характеристики земельного участка на рынке недвижимости.

Таким образом, кадастровая стоимость городских земель и земельных участков включает в себя как затратную, так и рентную составляющую и может быть положена в основу расчетов экономических нормативов землепользования.

Кадастровой оценке земельного участка предшествует расчет среднего регионального модуля, выделение оценочных территорий и анализ статистики фактических цен земельного участка, а также анализ стоимости продаж недвижимости и уровней арендной платы на территории города.

С учетом этой информации определяется стоимость базовых площадок и значений показателей улучшений и ухудшений их качества. Обработка данных осуществляется математическими методами, в результате которых получаем среднюю стоимость единицы городской территории, оценочных территорий, а также вес коэффициентов улучшения и ухудшения качества.

Затем проводится комплексное зонирование территории города. Разрабатывается методика кадастровой оценки земельного участка.

По указанной методике авторами проводится работа по оценке стоимости земель г. Барнаула и г.Рубцовска. Одним из результатов работы является обоснование 100 и 80-кратных ставок земельного налога для определения выкупной цены под приватизированными объектами.

Рассматривая территорию города как единый сложный многофункциональный организм, как среду обитания человека, правильно рассчитанная стоимость городских земель станет для органов местного самоуправления рычагом повышения эффективности использования городской территории и ее дальнейшего целенаправленного развития.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

2. В.А.Прорвич. Оценка земель в Москве.- М.: Экономика, 1996.- 240 с.

3. Н.Г.Волочков. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 672 с.

4. Организация оценки и налогообложения недвижимости, т.1 /Под ред. Дж. Эккерта.- М.: "СТАР ИНТЕР", 1997.- 382 с.

5. Дж. Фридман, Н.Олдуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело ЛТД, 1995.- 480 с.